Habitação no Porto: Entrevista a Pedro Baganha
15 OUTUBRO 2025
15 OUTUBRO 2025
Ilustração de Miguel Temtem, 2025
- REVISTA MA: Atualmente, vive-se umagrande crise na habitação, não estando omercado a corresponder às necessidadesdos cidadãos, a Câmara Municipal do Portotem procurado intervir com programascomo a Domus Social e a Porto Vivo Sul.Em que consistem estas iniciativas e comocontribuem na reabilitação da cidade, noque toca à questão das ilhas do Porto, porexemplo?
PEDRO BAGANHA:
As ilhas do Porto foram a solução encontrada ao longo da segunda metade do século XIX para acomodar o grande influxo de pessoas do campo para a cidade, fruto de uma industrialização tardia mas intensa. Como não havia capacidade de expandir a cidade em tempo útil, a solução encontrada pela pequena burguesia, proprietária dos talhões típicos do Porto, foi esta tipologia das unidades de 4x4 metros. Cada unidade correspondia a um fogo, apesar de não haver cozinhas nem quartos de banho, mas latrinas comuns no fundo do terreno, enquanto que o proprietário vivia na casa fronteira à rua. Esta foi uma solução rápida, mas que não deixou de constituir uma materialização do urbanismo da miséria e da pobreza. Quase que podemos ilustrar a evolução urbanística da cidade do Porto ao longo do século XX e parte do século XXI a partir da tentativa de erradicação dessas condições de vida e dessas tipologias. O centro da cidade também estava povoado de condições miseráveis de habitação, culminando num levantamento feito pelo curso de arquitectura da Escola Superior de Belas Artes no final da década de 60, na cadeira de Arquitetura Analítica - cuja tipologia de levantamento depois foi utilizada pelo arquiteto Fernando Távora no seu estudo para a reabilitação da Ribeira Barril, em 1969. Neste advoga-se, pela primeira vez, não a demolição integral dos sítios problemáticos, mas a reabilitação urbana - ter em consideração o edificado mas também as condições de vida das pessoas que aí habitam. Em 1974, imediatamente após o 25 de Abril, o arquiteto Nuno Portas, Secretário de Estado da Habitação, lançou o CRUARB (Comissariado para a Renovação Urbana da Área de Ribeira Barredo), um organismo que recebia dinheiro diretamente do Estado para reabilitar quarteirões inteiros no centro histórico. O CRUARB comprava cada uma das parcelas, por vezes doadas, porque na altura não era um ativo imobiliário mas um problema para os senhorios, muitas vezes tão pobres quanto os inquilinos. No entanto, esse movimento de reabilitação urbana aplicado no centro histórico nunca foi aplicado às ilhas. Nestas, propunha-se a sua demolição física, mas acima de tudo substituí-las por unidades de habitação construídas a partir do Plano de Melhoramento de 1956-66, muito baseado na Cartilha Modernista, que redundou nos 50 bairros sociais que nós hoje temos na cidade do Porto. Hoje em dia, 13% dos inquilinos do município, e 11% de todo o parque habitacional da cidade é propriedade da CMP, fruto dessas sucessivas vagas de construção de habitação pública. O bloco do Duque de Saldanha é o bairro municipal mais antigo, da década de 40, mas não foi a primeira experiência de construção de habitação económica. Lembro-me de dois bairros em particular que datam da década de 1910 com o desenho de Marques da Silva: um conjunto de habitações económicas no Monte Pedral e a colónia Sousa Viterbo e o bairro da Arrábida. Portanto, iniciou-se aí as primeiras tentativas de construção de habitação coletiva para a classe trabalhadora, mas, apesar de toda a evolução do pensamento arquitetônico e urbanístico ao longo do século XX, a tese sempre foi a mesma: erradicar as ilhas da cidade do Porto. Em 2015, com o último grande levantamento integral de todas as ilhas existentes, chegou-se à conclusão que 120 anos depois de se iniciar este movimento de erradicação subsistiam, à data, 957 ilhas onde residiam 10 mil pessoas, 5% da população da cidade. Nessa altura, apenas 3 dessas ilhas eram municipais; agora há mais, devido a este programa de reabilitação e a uma alteração de paradigma: uma vez que não as conseguiríamos erradicar, temos de começar a pensar nas ilhas não como um problema, mas como uma condição urbana com a qual temos de viver. Foi essa alteração que levou o município do Porto a reabilitar as suas próprias ilhas, como a Ilha da Belavista e a Ilha do Bonjardim, com projeto de Carlos Guimarães.
Graças à nova geração de políticas de habitação lançadas pelo governo em 2018 ou 2019, em simultâneo com as novas vagas de legislação e de financiamento para a construção da habitação pública e, com a disponibilização de dinheiro europeu, a intervenção nas ilhas tornou-se mais flexível. Designadamente, com o Plano Diretor Municipal de 2021, que incorpora regras específicas para a realização destes núcleos habitacionais. A partir do momento em que se considera que as ilhas podem ser aproveitadas, criam-se exceções no regulamento do PDM que permitem a sua realização e a sua qualificação. Graças a uma dotação específica de fundos europeus e nacionais destinados a estes núcleos de habitação operária (os pátios lisboetas e as ilhas do Porto), começaram-se a criar as condições para nós, ativamente, irmos para o terreno, não apenas cuidar daquilo que já era do município, mas comprar aquilo que existe de uma forma estratégica, procurando operações que pela sua magnitude e pela sua localização possam ser indutoras de transformação nesses territórios. As ilhas podem ser artefatos urbanísticos muito úteis para o combate a fenómenos de gentrificação, de pressão urbanística, de turistificação, etc.
A primeira grande experiência que fizemos, que está prestes a terminar, foi na zona da Lomba entre a Rua do Heroísmo e a Rua de Pinto Bessa. A Rua de Pinto Bessa é uma linha de festo onde há uma enorme profusão de ilhas todas adjacentes umas às outras. A estratégia foi um pouco como a do CRUARB: entrar, comprar as 6 ilhas com 60 habitações onde viviam 40 famílias, retirar as famílias de lá, recolocá-las provisoriamente em habitação pública do Porto ou em habitação que arrendámos para o efeito, e contratualizar que eles regressam para a sua zona depois de ter terminado a obra, a pagar exatamente o mesmo que pagavam inicialmente. Por outro lado, juntámos as seis ilhas e fizemos um só projeto de onde vão resultar 47 ilhas. Esta operação permite manter as relações de vizinhança, a escala urbana, e este tecido social que faz parte da matriz da cidade. Além disso, as pessoas que lá viviam mantêm as suas condições socioeconómicas, mas melhoram exponencialmente o seu padrão habitacional. O lado mais desafiante desta operação é o facto de só poder ser liderada pela política pública, uma vez que a falta de lucro não se adapta ao setor privado. Assim, parece-me que por defender uma certa ideia de cidade autêntica que não expulsa os seus habitantes, permitindo ainda uma renovação do seu stock habitacional, esta operação é exemplar e pode ser o início de um processo de alteração de postura relativamente às ilhas do Porto. O bairro da Tapada da Domus Social é outro exemplo, tendo sido comprado pela Câmara Municipal a partir do direito de preferência - sempre que há uma transação no Porto, a Câmara tem conhecimento dessa transação e tem 10 dias para dizer que a compra. Eram 27 fogos para 25 famílias que iam ser transformados em alojamento local. A metodologia de intervenção foi exatamente a mesma.
Finalmente, iniciámos também um programa de apoio aos proprietários privados de ilhas que queiram reabilitá-las, mantendo o valor social de ser para habitantes mais desfavorecidos, em particular para aqueles que já lá moram. Propusemos este programa servindo de ponte entre os proprietários e o IHRU: o município trata do processo burocrático de arranjar financiamento junto do IHRU, da elaboração dos projetos e acompanha o processo até à reabilitação das ilhas privadas. Tudo isto resulta do trabalho do arquiteto
Aitor Varea Oro, investigador do CEAU, que foi a primeira pessoa que nos propôs este tipo de programa específico para as ilhas do Porto.
- REVISTA MA: Apesar das várias iniciativasque têm levado a cabo, continua a haverum desequilíbrio na habitação, sobretudodevido ao mercado. Através das parcerias,tem havido, de certa forma, uma fusãoentre o público e o privado. Nessecontexto, não têm pensado também naopção das cooperativas, sendo que o Portotem um grande historial de existência deassociações cooperativas para ahabitação, como a SACHE e os tempos doSAAL?
PB: Neste momento, estamos a passar por uma crise que o mercado por si só não vai conseguir resolver, uma vez que o mercado imobiliário está fácil, tornando-se difícil atrair investimento privado para a resolução do problema da habitação. A crise só pode ser resolvida pela esfera pública. Estão identificadas cerca de 3 mil famílias em condições indignas de habitação no Porto. Neste momento, há sobretudo uma crise de acesso ao mercado para os jovens. Os 70% das famílias portuguesas que estão dentro do mercado habitacional, estão bem, uma vez que os seus fogos valorizam-se a cada dia que passa. Quem está a sofrer com isto é quem está fora do sistema habitacional - os jovens. Isto quebra um contrato intergeracional e pode ser disruptivo para o próprio tecido da sociedade. Há aqui um contrato - a minha geração trata da anterior, a geração que há de vir tratará da minha. Quando nós não damos capacidade aos jovens de fazer um percurso semelhante ao nosso, este contrato é colocado em causa e isso é perigoso para o tecido social do país e do mundo ocidental. Mas os jovens não são os únicos afetados: as famílias reconfiguradas porque alguém morreu, ou porque há divórcios, e ainda os migrantes que estão fora deste mercado habitacional e que não encontram soluções. Quem está fora do mercado habitacional não consegue entrar porque o preço da habitação subiu muito mais do que a recuperação dos rendimentos. A única forma de resolver isto de forma estruturada, do meu ponto de vista, é com o setor privado. Nós estamos a falar de um país onde a cota da habitação pública é 2,5%; no Porto é 11%, mas é atípico. Só com o alinhamento do interesse público e da iniciativa privada é que nós conseguimos resolver este problema, através da reabilitação do stock que está devoluto, ou da construção de mais habitação. O mercado desregulado também não vai resolver o problema, como não o fez até agora. Isto só tem uma solução que passa por haver políticas públicas que condicionem a oferta que vai sendo criada. Por exemplo, uma percentagem daquilo que se vem a construir nas operações urbanísticas maiores devia ser alocada à habitação para a classe média e não apenas para a classe alta. A isso chama-se zoneamento inclusivo - qualquer operação urbanística com mais de 1500 metros quadrados tem que dar uma percentagem para a construção de habitação acessível, o que condiciona a oferta sem colocar em causa a existência de lucro. Acho que o primeiro município onde isso acontece no país é o Porto , mas na Europa já é muito comum, por exemplo, na Holanda, na França e na Alemanha. Por outro lado, um caminho que me parece muito válido e necessário são os esquemas de autoconstrução de habitação, que escapam à lógica do mercado, como as cooperativas. Em Portugal, tivemos até ao final do século XX um setor cooperativo interessante e dinâmico, mas nos últimos 25 anos esse setor ficou rarefeito e desapareceu. Esta pode ser uma oportunidade para cidades como Lisboa, e em particular como o Porto, onde existe pouco solo público e onde as parcelas não são muito grandes mas têm a escala certa para o lançamento de umas dezenas de cooperativas. Para reavivar este setor, as autarquias e o Estado podem ceder solo público que tenha capacidade construtiva em direito de superfície, durante 90 anos, a um preço mais baixo. Por outro lado, ao nível do Estado deveria haver um financiamento específico para cooperativas, porque de outra forma estas acabam por ceder à lógica bancária. O município poderia começar como cooperante para apoiar na construção e na organização da cooperativa, mas a partir do momento em que as casas estão feitas, saíria e as estas seriam entregues aos proprietários - chama-se a isso as regiocooperativas. Talvez a nossa ação de auxiliar os proprietários privados a reabilitarem as suas próprias ilhas, pudesse ser aplicada na organização de cooperativas de cidadãos que estejam a surgir. De momento, temos identificados no município do Porto cerca de 12 terrenos municipais capazes de serem utilizados pelo setor cooperativo, já com as capacidades construtivas pré-definidas, de tal forma que se faça, por exemplo, um open call para as cooperativas que existem ou que se queiram constituir. Cada uma dessas cooperativas identifica qual é o terreno que lhes interessa e eles são distribuídos, ou por sorteio ou no caso de haver um interesse único.
- REVISTA MA: Recentemente, falámos com aarquiteta e vereadora da CML FilipaRoseta a propósito das Cooperativas 1ªHabitação que se estão a desenvolver emLisboa. Apesar de no Porto não havertantos terrenos livres como em Lisboa, omodelo cooperativo não poderia ser umaforma de recuperar edifícios que estejamdevolutos?
PB: Sim, poderia, se houvesse edifícios devolutos para alocar essa política. A questão é que dos quase 400 que temos, a maior parte já está a ser reabilitada. Neste momento, temos em curso mais de 220 obras em imóveis devolutos propriedade da Câmara Municipal que vão ser alocados à nossa política municipal de habitação acessível. Em Lisboa, existe a particularidade de, na década de 1940, o Eduardo Pacheco ter expropriado grande parte dos terrenos da coroa norte de Lisboa, tornando-os públicos, criando uma enorme “bolsa” de terrenos. Por outro lado, tratando-se da capital, há um conjunto muito vasto de edifícios públicos, muitos deles devolutos ou subutilizados, algo que não acontece no Porto. Em qualquer caso, não tenho dúvida de que o setor cooperativo devia ser parte da solução do problema habitacional, e se.alargarmos o nosso âmbito ao grande Porto - Matosinhos, Vila Nova de Gaia, Gondomar e Maia - penso que haveria muitas oportunidades para reavivar o setor cooperativo.
- REVISTA MA: Falando em Matosinhos, umadas pessoas com quem tivemos aoportunidade de falar foi a arquitetaIsabel Flores da Câmara de Matosinhos.Disse-nos que o município dispõe devários terrenos e está a pensar um projetoalargado de chamada de cooperativas.Além disso, a Câmara Municipal do Portojá teve experiências com esta alocação deterrenos, como é o caso de Monte Bella.Pode falar-nos um pouco dessasexperiências que já ocorreram?
PB: Só acredito na resolução do problema da habitação em termos estruturais se se ligar o interesse público com a iniciativa privada. Uma das coisas que tentámos fazer foi o lançamento de duas PPPs, parcerias público-privadas, em que a Câmara Municipal disponibilizou dois terrenos: o antigo quartel Monte Pedral na rua Serra Pinto e o antigo bairro São Vicente Paulo, os terrenos da Monte Bella em Campanhã. Nós entregamos o terreno por 90 anos a uma entidade privada que constroi um x número de fogos (num caso 350, num outro 236) e de seguida tornamo-nos arrendatários desses fogos por 30 anos; os 60 anos seguintes ficam para os privados explorarem de forma livre. Uma PPP tipificada na lei com uma distribuição de risco entre o município e os promotores privados, 100% destinada a habitação acessível. Lançámos dois concursos, um para cada terreno: no terreno de Monte Bella não tivemos uma única proposta e no terreno de Monte Pedral tivemos uma proposta que não cumpria o caderno de encargos e teve que ser anulada. Foi um revés grande nesta tentativa de alinhamento da iniciativa privada com o interesse público. Uns meses depois, tivemos dois sucessos que já não eram PPPs, mas mecanismos de built-to-rent - construção para arrendar. Neste caso, o terreno é privado e é essa entidade que propõe à CM construir, no caso, duas operações de 320 fogos. Quando os edifícios estiverem prontos, a CM arrenda os fogos por 10 anos mais 10, prorrogável. Durante esses 10 anos, a CM gere integralmente o edifício, é inquilina e paga uma renda ao proprietário. Depois, pelo mesmo valor, vai buscar famílias que necessitem, e estas pagam uma renda acessível à CM. Este mecanismo funcionou com duas instituições de referência: a SONAE Imobiliária e a AGEA Seguros. São promotores interessados não em maximizar o lucro num curto espaço de tempo, mas em ter um rendimento certo ao longo de um período alargado. Lisboa foi construída a partir de políticas semelhantes, as Avenidas Novas eram prédios de rendimento de famílias que tinham dinheiro para construir, e cujas reformas eram depois garantidas pelas rendas que cobravam. Por isso é que eu não concordo quando se diz que o problema da habitação é que se transformou num produto financeiro; sempre foi. Mas a meu ver há alguns fatores que justificam o sucesso do build-to-rent e o insucesso das parcerias público-privadas.
Primeiro, nos casos bem-sucedidos, a propriedade do solo é privada, e não pública. Uma entidade privada não quer fazer um contrato com uma entidade pública porque há um desequilíbrio de poder. A CM pode mudar as regras que lhe apetecer, como as regras urbanísticas. Mas, se o terreno é privado, o privado pensa, “eu vou fazer um contrato com a CM, mas se isto corre mal, o terreno é meu, eu depois posso vender ou alugar”, o que lhes dá uma garantia.
O segundo fator que contribuiu para o sucesso do build-to-rent tem a ver com o facto de o município garantir a gestão integral do imóvel durante 10 anos, coisa que não o pôde assumir nas PPPs porque há um enquadramento jurídico específico que implica uma distribuição de risco. Se a distribuição de risco for demasiado desequilibrada em favor do privado e em desfavor da parte pública, não passa no Tribunal de Contas. Ora, o build-to-rent é um arrendamento, e estes não vão ao Tribunal de Contas, portanto a CM pode fazer uma gestão integral do imóvel.
O terceiro fator é a liquidez do negócio. Por exemplo, quando compro uma barra de ouro, eu sei que a posso vender a qualquer altura - a liquidez é imediata e absoluta - mas se depositar o meu dinheiro numa conta a prazo fechada, eu não lhe posso mexer durante 10 anos sob risco de perder os lucros - a liquidez é muito mais baixa. A liquidez de um ativo imobiliário é a capacidade que eu tenho de a qualquer momento o vender. Se fizer um negócio com a Câmara Municipal mas de repente não o quiser por qualquer razão e preferir vender a minha posição, nas PPPs, essa venda é permitida, mas fica sempre vinculada nos termos da lei à anuência da contraparte pública, ou seja, a CM tem a capacidade de bloquear a liquidez ao privado. No built-to-rent, o que eu tenho é um contrato de arrendamento - a CM é o inquilino que paga a renda todos os meses e a entidade privada foi quem investiu e tem a obrigação de um proprietário de cuidar do seu imóvel. Ao contrário da PPP, a propriedade é somente do privado porque foi ele que investiu, por isso, pode vendê-lo quando quiser - a liquidez é imediata.
Estes três fatores: propriedade do terreno, gestão integral do imóvel e liquidez imediata, transformaram o negócio do built-to-rent num negócio muito mais apelativo para o setor privado do que as PPPs. Isto é um caminho para o futuro. Temos uma cidade na qual apenas 2% do seu solo disponível é público e está disponível para construção. A solução para estes terrenos poderiam ser as cooperativas e o investimento público. Para os restantes terrenos privados do município, este esquema do built-to-rent pode ser muito interessante, uma vez que há um empoderamento fiscal que isenta, parcial ou totalmente, dos impostos sobre rendimento, as rendas acessíveis que se cobram. Dito de outra forma, se eu pagar 3 mil euros por um T2, o senhorio paga 28% no mínimo de IRS, ou IRC se tiver uma empresa, mas, se arrendar por um custo acessível - por exemplo, no caso de um T3, deve ser de 1.900 euros, que é 20% abaixo da mediana do mercado - a renda que pago está isenta de impostos. Esta isenção transforma o rendimento acessível num negócio que dá lucro aos privados. Enquanto não conseguirmos alinhar a procura de lucro e o interesse público e social de termos uma oferta de habitação para a classe média, não vamos conseguir resolver isto.
- REVISTA MA: O que é que marcou o fim do
- modelo de habitação e de construção
- cooperativo?
PB: A meu ver, o que o marcou foram políticas públicas ativas de promoção da aquisição da habitação própria e permanente. Durante a década de 80 e 90 havia um conjunto de mecanismos públicos, por exemplo, de bonificação de juros para jovens que comprassem a sua primeira casa, que incentivaram fortemente a aquisição da primeira habitação. Era mais fácil, mais barato e mais rápido comprar habitação no mercado livre do que ir para um setor cooperativo ou para outras soluções de arrendamento. O resultado é uma estrutura residencial nacional na qual 75% das famílias são proprietárias dos seus fogos (isto é o dado do Banco de Portugal), das quais 55% não têm dívidas; dos que têm dívida, a média desta é de 65 mil euros e uma prestação que não chega aos 500 euros. Isto é fruto de políticas públicas, de décadas de promoção da construção para a venda e, da aquisição de habitação própria e permanente por parte dos agregados familiares. Resultou numa estrutura habitacional baseada na propriedade e na aquisição da primeira casa em mercado livre. Isso levou à quase extinção do modelo cooperativo e a um mercado de arrendamento anémico e praticamente inexistente, o que nos distingue de países como a Alemanha. O mercado de arrendamento habitacional costuma ser a almofada que permite amortecer estes choques, tornando-se numa alternativa à compra de uma casa. Em Portugal, esse mercado de arrendamento é caríssimo e diminuto uma vez que é considerado arriscado para os promotores privados.
- REVISTA MA: Num retorno a esta opção, as
- associações civis do Porto, como as
- associações de moradores e cooperativas
- já existentes, poderiam vir a ser parceiros
- da Câmara Municipal do Porto?
-
- REVISTA MA: No caso de Lisboa, o Estadoincentivou a formação de cooperativas aodar acesso a um projeto já aprovado.Poderia adotar-se este modelo no Porto?
-
PB: O modelo que tínhamos em mente não era exatamente igual ao de Lisboa. A ideia seria haver uma bolsa de terrenos municipais disponíveis para construção, porque o município não vai ter tempo nem dinheiro para nos próximos 10 anos construir nesses terrenos. Para não ficarem parados, a ideia era disponibilizá-los a cooperativas já existentes ou em formação, com as regras urbanísticas pré-definidas (implantações e número de pisos). A CMP não pré-define o projeto, nem as tipologias, nem que famílias vão lá viver. Se for necessário, em algumas circunstâncias, pode promover a cooperativa ao lançar a operação, para conseguir que haja um movimento cooperativo que se reestruture, e criar as condições para que as pessoas resolvam os seus problemas.
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